Morosidad en la cuota de administración: qué puede hacer (y qué no) la copropiedad

La cartera morosa es uno de los mayores dolores de cabeza de cualquier consejo de administración: afecta el flujo de caja, retrasa el mantenimiento y genera tensión entre vecinos. La buena noticia es que la ley le da a la copropiedad herramientas concretas para actuar — siempre que se usen dentro del marco legal correcto.

La cuota de administración es una obligación legal, no un favor

El artículo 29 de la Ley 675 de 2001 establece que todos los propietarios de bienes privados están obligados a contribuir con las expensas necesarias para la administración, conservación y reparación de los bienes comunes, en proporción al coeficiente de copropiedad. Esta obligación existe incluso si el propietario no usa las zonas comunes, si tiene el inmueble desocupado o si está en desacuerdo con la gestión de la administración.

El artículo 30 agrega que las expensas causadas en un inmueble determinado son cobrables ejecutivamente y constituyen una obligación real que persigue al bien, no solo a la persona: si el inmueble se vende con deuda pendiente, esta puede exigirse al nuevo propietario.

Lo que la copropiedad SÍ puede hacer

• Cobrar intereses moratorios: a la tasa máxima legal permitida para este tipo de obligaciones, desde el día siguiente al vencimiento de la cuota.
• Iniciar cobro persuasivo: recordatorios, llamadas y mensajes recordando el estado de cuenta, antes de cualquier acción jurídica.
• Adelantar un proceso ejecutivo: el certificado expedido por el administrador o el revisor fiscal sobre el estado de cuenta presta mérito ejecutivo (Art. 30, parágrafo), lo que permite demandar directamente sin necesidad de un proceso declarativo previo.
• Restringir el acceso a zonas comunes no esenciales: el parágrafo del Art. 30 faculta a limitar el uso de bienes comunes no esenciales (piscina, salón social, gimnasio, cancha) a los propietarios en mora, siempre que el reglamento interno lo contemple expresamente y se respete el debido proceso.
• Publicar el estado de cartera en asamblea: como parte de los informes financieros ordinarios, sin exponer datos de forma que constituya un trato degradante.

Lo que la copropiedad NO puede hacer

• Suspender servicios públicos domiciliarios: agua, luz o gas no pueden cortarse como medida de presión. La Corte Constitucional ha sido reiterativa en que esto vulnera derechos fundamentales, incluso cuando el servicio se paga de forma comunitaria.
• Impedir el ingreso o salida del propietario o residente a su unidad privada.
• Exponer públicamente al deudor de forma humillante (carteleras con nombres y montos visibles a cualquier visitante, por ejemplo) — puede constituir una vulneración al buen nombre y la dignidad.
• Restringir el acceso a zonas comunes esenciales como el ascensor (si es la única vía de acceso a la unidad), pasillos o parqueadero asignado, cuando no existe alternativa razonable.

Ruta de cobro recomendada

1. Recordatorio preventivo antes del vencimiento y en los primeros días de mora.
2. Gestión de cobro persuasivo: llamadas, mensajes y correo formal recordando saldo e intereses.
3. Cobro prejurídico: comunicación formal con plazo perentorio antes de iniciar acciones legales.
4. Cobro jurídico: proceso ejecutivo con el certificado de cartera como título, ante el juez competente según la cuantía.

Un protocolo escalonado, documentado y aplicado por igual a todos los copropietarios morosos no solo recupera cartera de forma más efectiva: también protege a la administración frente a cualquier reclamo por trato diferenciado.